Odhad nemovitosti pro banku

 

Při koupi nemovitosti se jednou z nejdůležitějších fází stává odhad pro banku. Tento proces má zásadní vliv na to, zda a v jaké výši vám banka poskytne hypoteční úvěr. Pokud totiž odhad nemovitosti neodpovídá kupní ceně, může to značně zkomplikovat financování. Jaké jsou nejčastější příčiny toho, že odhad nevyjde? A co můžete udělat, aby se tato situace nestala, nebo jak ji vyřešit, když už k ní dojde? V tomto článku se podíváme podrobně na všechny aspekty této problematiky.

 

Co je odhad pro banku a proč je důležitý?

 

Odhad pro banku je proces, při kterém nezávislý znalec banky (certifikovaný odhadce) stanoví odhadní hodnotu nemovitosti. Tato hodnota je pro banku klíčová, protože na jejím základě rozhoduje, kolik peněz vám může půjčit formou hypotečního úvěru. Banka obvykle poskytuje úvěr do určité procentuální výše z odhadní hodnoty nemovitosti, což se označuje jako LTV (loan-to-value ratio). Typicky se LTV pohybuje mezi 70–90 %, což znamená, že banka vám půjčí 70–90 % z odhadní hodnoty a zbytek musíte doplatit z vlastních prostředků.

 

V praxi to znamená, že pokud odhadní hodnota vyjde nižší než kupní cena nemovitosti, budete muset tento rozdíl pokrýt sami, případně hledat jiné způsoby financování, například dozajištěním další nemovitosti nebo doplňkovými úvěry.

Proč nemusí odhad pro banku vyjít?

 

Existuje několik důvodů, proč odhad pro banku nemusí vyjít tak, jak byste si představovali. Podívejme se na ty nejčastější:

1. Rychlý růst cen nemovitostí

Jedním z hlavních důvodů je situace, kdy tržní ceny nemovitostí rostou rychleji, než jsou znalci banky schopni reflektovat ve svých odhadech. Odhadci pracují s databázemi a cenovými mapami, které jsou pravidelně aktualizovány, ale i přesto může dojít k časovému skluzu. Pokud ceny na trhu rostou prudce a odhadní hodnoty nejsou dostatečně aktualizované, může dojít k tomu, že odhadní hodnota bude pod kupní cenou.

Tato situace byla častá například během posledního boomu na realitním trhu, kdy ceny nemovitostí v některých oblastech rostly téměř každým měsícem. Odhad nemovitosti tedy v této situaci často neodpovídal aktuálním tržním podmínkám.

2. Různé postupy jednotlivých odhadců

Dalším faktorem, který může ovlivnit výsledek odhadní hodnoty, je samotný přístup odhadce. Každý znalec banky používá vlastní metody a postupy při stanovení hodnoty nemovitosti, a to i přesto, že mají přístup k obdobným datům. Rozdíly mohou být patrné především v metodách, které se používají pro stanovení ceny.

Například v městských oblastech, kde jsou nemovitosti často prodávány, má odhadce k dispozici dostatek dat pro srovnání. Může snadno porovnat ceny podobných nemovitostí v dané lokalitě a na základě toho stanovit odhadní hodnotu. Naopak v menších obcích nebo vesnicích, kde se nemovitosti prodávají méně často, může být problém najít dostatek relevantních dat. To může vést k tomu, že odhadce nemá dostatečná porovnávací data a odhadní hodnota se tak může výrazně lišit od kupní ceny.

3. Předražené nemovitosti

Často se stává, že nemovitost je jednoduše předražená. Prodávající může zkoušet prodávat nemovitost za vyšší cenu, než je její skutečná hodnota, zejména pokud je vysoká poptávka. V takovém případě je velmi pravděpodobné, že odhad nemovitosti nevyjde na požadovanou částku, protože znalec banky musí hodnotu stanovit na základě reálných tržních dat, a nikoli na základě očekávání prodávajícího.

V praxi se často stává, že prodávající využije situace, kdy je více zájemců o nemovitost, a tlačí cenu nahoru. Bohužel, i když zájemci tuto vyšší cenu akceptují, odhadce banky nemusí s touto cenou souhlasit.

4. Více zájemců o jednu nemovitost

Podobně jako v předchozím bodě, situace, kdy je o nemovitost více zájemců, může vést k tomu, že kupní cena výrazně přesáhne odhadní hodnotu. V těchto případech se často pořádají tzv. dražby, kde zájemci postupně zvyšují své nabídky. Výsledná cena, kterou vítěz dražby nabídne, však může být výrazně vyšší než hodnota, kterou znalec banky považuje za odpovídající. Banka pak poskytne úvěr pouze na základě odhadní hodnoty, nikoli na základě výherní ceny v dražbě.

Jak předejít problémům s odhadem pro banku?

 

Aby nedošlo k tomu, že se dostanete do situace, kdy odhad nemovitosti vyjde pod kupní cenu, existuje několik způsobů, jak tomu předejít.

1. Realistický výběr nemovitosti

Jedním z nejlepších způsobů, jak předejít problémům s odhadem, je rozumný výběr nemovitosti. Pokud víte, že v dané lokalitě se podobné byty či domy prodávají za určitou částku, snažte se vyhnout nemovitostem, které jsou výrazně nad touto cenou. Pokud je nemovitost dražší než ostatní v okolí, odhadce banky velmi pravděpodobně tuto cenu nepotvrdí, a odhadní hodnota vyjde nižší.

Než se rozhodnete podepsat rezervační smlouvu, doporučuji si udělat vlastní průzkum trhu. Podívejte se na inzeráty a zjistěte, za jaké ceny se nemovitosti v dané lokalitě prodávají. To vám pomůže lépe odhadnout, zda je kupní cena, kterou vám prodávající nabízí, realistická.

2. Spolupráce s hypotečním specialistou

Spolupráce s hypotečním specialistou je dalším krokem, který vám může pomoci předejít problémům s odhadem. Hypoteční specialista má přehled o tom, jak banky pracují s odhady, jaké jsou aktuální tržní podmínky a které banky jsou v dané situaci flexibilnější. Díky svým znalostem vám může doporučit strategii, která zvýší pravděpodobnost, že odhad pro banku vyjde tak, jak potřebujete.

 

3. Sledování trhu a aktuálních cen

Dalším způsobem, jak předejít problémům s odhadem, je pravidelné sledování trhu. Pokud sledujete ceny nemovitostí v dané lokalitě, kde plánujete koupit, budete mít lepší přehled o tom, co je realistické a co ne. Věnujte čas přípravě a sběru informací, abyste mohli učinit informované rozhodnutí. Na trhu s nemovitostmi se ceny mohou měnit rychle, proto je důležité mít přehled o aktuálních trendech.

Co dělat, když odhad nevyjde?

I přes veškerou snahu se může stát, že odhad nemovitosti nevyjde na požadovanou hodnotu.

Co v takovém případě dělat? Existuje několik možností, jak tuto situaci řešit.

1. Požádejte o přehodnocení odhadu

 

Pokud je rozdíl mezi odhadní a kupní cenou malý, můžete požádat banku o přehodnocení. Znalec banky může po konzultaci se supervizorem v bance odhadní hodnotu upravit, pokud se domnívá, že kupní cena odpovídá skutečné tržní hodnotě. Tento proces se nazývá supervize odhadu. Banky mají interní odhadce, kteří mohou přehodnotit výsledky externích odhadců, a v některých případech odhadní hodnotu zvýšit.

Tato situace se však nestává příliš často. Banky se obvykle drží svého interního postupu a jsou velmi obezřetné, aby se vyhnuly riziku nadměrného financování.

2. Použití vlastních prostředků

 

Pokud přehodnocení není možné nebo nedojde k úpravě odhadu, budete muset rozdíl mezi odhadní hodnotou a kupní cenou doplatit z vlastních prostředků. Banka poskytne hypoteční úvěr pouze na základě hodnoty stanovené odhadcem, což znamená, že jakýkoli rozdíl budete muset pokrýt sami.

Tato situace může být problematická, pokud jste plánovali financovat většinu nákupu prostřednictvím hypotéky a nemáte dostatek vlastních zdrojů. Proto je důležité předem zvážit, zda máte rezervu pro případ, že by odhad nevyšel.

3. Dozajištění další nemovitostí

 

Další možností je dozajištění hypotéky jinou nemovitostí. Pokud máte k dispozici další nemovitost (například rodinný dům, byt, chatu apod.), můžete tuto nemovitost použít jako další zástavu. Tímto způsobem můžete navýšit hodnotu zajištění a získat hypoteční úvěr na celou kupní cenu.

Tuto možnost můžete využít například v případě, že nemáte dostatek vlastních prostředků na doplacení rozdílu mezi odhadní hodnotou a kupní cenou, ale máte nemovitost, kterou můžete zastavit. Dozajištění může být také výhodné v situaci, kdy potřebujete získat vyšší hypoteční úvěr než 90 % hodnoty nemovitosti.

 

Závěr: Jak zvládnout odhad pro banku

 

Správné pochopení toho, jak funguje odhad nemovitosti a jakou roli v tomto procesu hraje znalec banky, vám může ušetřit spoustu starostí. Pokud chcete předejít problémům s odhadem, je důležité vybrat nemovitost s realistickou cenou, spolupracovat s odborníky a sledovat tržní ceny. Pokud máte jakékoli dotazy ohledně odhadní hodnoty nebo potřebujete poradit s hypotečním úvěrem, neváhejte mě kontaktovat.

Pro více informací a detailnější pohled na tuto problematiku mám také připravené video na mém YouTube kanálu, kde vše podrobně vysvětluji.

Podívejte se a zjistěte více!