Hypotéka pro živnostníky

Jste živnostník / OSVČ a zjišťujete možnosti získání hypotéky?

Ideálně ještě před podáním daňového přiznání za poslední zdaňovací období?

Jak je to v případě když živnostník optimalizuje náklady a jak když uplatňuje výdajový paušál?

Potřebuju mít 2 daňová přiznání pro získaní hypotéky jako živnostník?

Aktualizace v článku https://mariandrgo.cz/hypoteka-pro-zivnostniky-2019/

Hypotéka pro živnostníky je jenom standardní hypo, u které prokazujeme příjem na základě daňového přiznání.

Potřebuju mít jako OSVČ dvě daňová přiznání?

Ne každou banku zajímají poslední dvě daňová přiznání. Jsou banky, kterým stačí jenom to poslední.

Pro příklad:

Mám 3 klienty, kteří začali podnikat v cca půlce roku a banka jim uznala jejich 6 měsíců podnikání jako dostatečné pro získání hypotéky. Samozřejmě důležitým faktorem byla jejich bonita.

Dva z nich podnikali v oboru IT a danili paušálem, tak jsme využili možnosti čestného prohlášení o reálných nákladech a rázem se bonita výrazně zlepšila.

Jeden jako obchodník, díky dobrým obratům na účtu, byl akceptován.

V jaké bance to bylo, to si nechám pro sebe a mé klienty 🙂

Proč chtějí teda některé banky dvě daňová přiznání?

Důvody jsou v podstatě dva. První je zjistit, zda je Váš příjem z podnikání dlouhodobý a druhý je zjistit, jaký byl příjem v předposledním daňovém období. Nejdůležitější je, aby nebyl negativní.

Proto, když někteří žadatelé mají v předposledním daňovém období roční příjem minimum a v tom posledním si příjem uměle navýší na potřebnou hranici, banka jim jej stejně neakceptuje.

Píši, že to tak chtějí některé banky. To znamená, že jsou banky, kterým stačí jedno daňové přiznání pro prokázání bonity a vše je v pořádku. To nám otevírá další možnosti .

V případě hypotéky pro živnostníky bude chtít banka doložit také bezdlužnost vůči finančnímu úřadu a správě sociálního zabezpečení. To si jako klient musíte zajistit sám. Finanční úřad je na počkání, správa cca 2-3 týdny. Proto je ideální mít bezdlužnosti připravené v předstihu.

Co se týče systému propočtu příjmu v případě OSVČ, má skoro každá banka jiný systém.

Některá banka v princípu jenom řádek 104 (v příloze 1 DP) očistí o daň a odvody a vydělí 12 měsíci.

Jiné banky, které nás v případě paušálu nejvíce zajímají, jsou banky, které si tzv. předaní daňového přiznání na podle interního algoritmu. Např. když uplatňuji paušál 60%, banka si jej upraví na 50% , 40% nebo i 35% a tím pádem rázem vyskočí použitelný příjem.

A jak jsem už zmiňoval, jsou i banky, kterým stačí Čestné prohlášení o reálných nákladech.

Příjem na základě obratu z daňového přiznání (řádek 101 přílohy 1 DP).

Jenom pro příklad:

Klient mě poptal ohledně zajištění financování koupě bytu v hodnotě 6 200 000,-Kč.

20% z kupní ceny má v hotovosti a 80% z kupí ceny tzn 4 960 000 ,- Kč chce financovat hypotečním úvěrem.

Obraty z podnikaní má hezké cca 3 500 000,-Kč , nicméně uplatňuje reálné náklady + odpisy ve výší 3 400 000,-Kč . Většina bank se bude na jeho příjem dívat zjednodušeně jako 100.000,-Kč/ ročně. Tzn 8333,-Kč/měs. Ve většině bank by pro něj byla hypotéka nereálná.

Po použití výpočtu z obratu mu mnou vybraná banka akceptovala příjem 64.000, – Kč/měs a ten je už dostatečný pro získání hypotéky pro pořízení vysněného bytu v klidné pražské lokalitě.

Způsobu výpočtu příjmu z daňového přiznání pro potřeby získání hypotečního úvěru je víc.

Díky tomu si můžeme zvolit nebo se připravit na, pro nás, ten nejvýhodnější. Proto je ideální připravovat se na hypotéku dřív tak, abychom věděli, kolik máme na to které daňové období vydělat.

Do termínu odevzdáni DP je ještě reálně dost času, proto můžeme vše se mnou konzultovat dopředu , aby jste si byli jistý že hypotéku získate.

A jako bonus mám pro vás odkaz na mé Youtube video na téma :