Regulace hypotéčních úvěrů 2018

Doporučení ČNB na hlídání parametrů DTI a DSTI je již plně implementováno v bankách v segmentu hypoték a jiných úvěrů na bydlení (např. nezajištěné spotřebitelské úvěry s účelem dofinancování, rekonstrukce atd.).

Regulace se netýká podnikatelských úvěrů a v žádném případě se netýká projektového financování
(z největší části se toto týká s.r.o.)

Takže po novu budou banky kromě zkoumající bonity klienta, hlídat i tyto dva parametry viz .shora.

Jenom pro úplnost pro ty z vás, kteří nevědí, co tyhle dvě tajemné zkratky znamenají:
• Parametr DTI – je poměr celkového zadlužení proti celkovému ročnímu čistému příjmu
• DSTI ( Debt Service To Income) – tento ukazatel vyjadřuje poměr mezi měsíční splátkou veškerých úvěrů (kontokorent, kreditní karta apod.) včetně aktuálně žádaného úvěru proti celkovému čistému měsíčnímu příjmu.

Doporučení ČNB je DTI 9 (výše celkových dluhů žadatele by neměla překročit 9ti násobek roční mzdy) a DSTI 45% (žadatel může na splátky úvěru vynakládat maximálně 45% z měsíčního příjmu)

Jaký to má v praxi dopad na hypotéky?

Článek, který právě píši, píši začátkem prosince 2018, tedy zhruba 1 měsíc po tom, co začaly banky nařízení dodržovat.
V současné době jsou banky, které doporučení ČNB dodržují do poslední setinky procenta a některé mají vyšší toleranci. To neznamená, že by doporučení ČNB ignorovaly, jenom si interně nastavily vyšší toleranci obou parametrů. Někde DSTI až 55%.

I přes to, že se může zdát, že jsou banky kvůli doporučení vyrovnané, není tomu tak.

Pořád je rozdíl ve výpočtu bonity, životního minima, různé metodické speciality nebo např. propočet příjmu z daňového přiznání u živnostníků. A samozřejmě rozdíl v úrokové sazbě.

Od ČNB mají banky v 5% obchodů za každý kvartál dovolenou toleranci na vyšší parametry DTI DSTI, ale už měsíc po zavedení doporučení, májí tento limit vyčerpaný.

Budou hypotéky v roce 2019 méně dostupné?

Na limity regulace narážím hlavně u klientů, kteří už mají několik investičních nemovitostí na hypotéky a teď si chtějí pořídit další, i když mají vyšší příjmy z pronájmu, většinou jsou ve výdajích odpisy nemovitostí, oprav atd. Tím pádem už není možné získat další hypotéční úvěr na rodné číslo na pořízení dalšího investičního bytu /domu/ bytového domu.

I pro tyto klienty jsem se snažil najít řešení, což se ve většině případů povedlo a to např. jako financování koupě na s.r.o. (má to své plusy i mínusy) nebo jsem připravil řešení podnikatelským úvěrem, kterých se regulace (díky bohu) zatím netýká. Má to svá specifika, ale pro klienty to bylo akceptovatelné.

Podle členů predstavenstev několika českých bank bude pokles v poptavce hypotečních uvěru v roce 2019 o 15% až 25%.

Slyšel jsem názor ( dle mého katastrofický), že bude pokles o 40%. To si nemyslím.

Regulace nemá žádný vliv na úvěry na IČO, tzn. Podnikatelské úvěry. Jedno z řešení je vzít si úvěr na IČO a regulace se vás netýká.

Jak si pomoci?

Prvním řešením je konsolidace stávajících úvěrů nebo případně zrušení nepoužívaných kreditek nebo kontokorentu.
I kdybyste teď před žádostí o hypotéku kontokorent zrušili, po schválení hypotéky již nemá jeho znovu sjednání vliv na vyčerpanou hypotéku. To samé u kreditních karet. Tímto nechci tvrdit, abyste rušili před schválením a čerpáním a po vyčerpání znovu zažádali. Jenom to zminuji pro úplnost informace.

Co vidět není, jsou půjčky v rodině. Zápůjčky na fyzickou osobu a také pár typů nebankovních úvěrů od společností, které nereportují do bankovních registrů.

Regulace nemá žádný vliv na úvěry na IČO, tzn. Podnikatelské úvěry. Jedno z řešení je vzít si úvěr na IČO a regulace se vás netýká.

Tedy závěrem

Bohužel DTI a DSTI tu s námi pravděpodobně zůstane již napořád, nicméně, jestli řešíte hypotéku v rozumné výši, nedotknou se vás.

V případě financování koupě investičních nemovitostí, bych spíše volil jinou cestu, než je hypotéka. Samozřejmě, když bude možné financovat akvizici další investiční nemovitostí hypotékou na rodné číslo, pojďme do toho.

Možný stav v roce 2019:

Je velice pravděpodobné, že budou úrokové sazby hypoték v roce 2019 stoupat k hranici 4% p.a u 80% LTV hypoték. Ale také je možné, že ČNB může implementovat formou doporučení další hlídací parametry.

V případě zájmu mě kontaktujte a zkonzultujeme vaše možnosti.