Jak koupit nemovitost „bez koruny“

Alternativa ke 100 % hypotéce

Díky doporučení ČNB a změně zákona o spotřebitelských úvěrech, pod který spadají i hypotéky, už není možné sjednat 100% hypotéku.

100% hypotékou je myšleno, že se kupní/odhadní cena rovná výší úvěru tzn. kupuji byt za 2 mio, odhadní cena je 2 mio a banka mi půjčí 2 mio. Ještě pořád je omezená možnost sjednaní 90 % , nicméně sazby u 90% hypoték jsou od 3 % až přes 3,5 % .

Jak teda koupit nemovitost, když nemám žádné vlastní zdroje?

Připravil jsem pro Vás 3 způsoby, jak to vyřešit.

1. Spekulace na rozdíl kupní a odhadní ceny

Pro posuzování hodnoty nemovitosti pro banku je důležitý posudek odhadní ceny jejich znalce (jsou banky, které akceptují i cizí odhad, pokud je odhadce, který jej vyhotovil na jejich seznamu akceptovaných odhadců). Tzn. domluvená kupní cena je např. 1,5 mio, ale odhadce po komentáři bankéře (že kupujeme od kamaráda atd..) určí odhadní cenu např. 1,9 mio tzn. v případě 80% hypotéky jsme komfortně na naší kupní ceně a také nízkých úrokových sazbách.

Tento scénář je nejreálnější v případě, když kupujeme v rodině, od někoho, kdo je v nouzi a chce rychle prodat nebo když kupujeme obecně pod tržní cenou. Také je možné částečně využít v případě když stavíte svépomocí. Tam to dokážeme z větší nebo menší části trochu stáhnout.

V případě, že kupujete nemovitost standardní cestou s nebo bez realitní kanceláře, spíše s tímto nepočítejme. Prosím nezkoušejte posílat odhadci, v případě koupě za standardní tržní cenu, kupní smlouvu, ve které jste přepsali kupní cenu o X desítek tisíc víc v naději, že to jako odhadne líp a pak budete ne lepší sazbě!!! Za prvé Vám to tak neudělá a za druhé i on má nad sebou kontrolu supervizora odhadu v bance.

2. Dozajištění další nemovitostí.

Absolutně korektní a bankou akceptovaná možnost je dozajištění další vhodnou nemovitosti (byt, dům, stavební pozemek, chata).

Tzn. když si chcete koupit např. byt za 3 mio, tak stačí když dáme bance k zajištění kromě kupovaného bytu, ještě např. chatu/byt rodičů alespoň v hodnotě 750.000,-Kč. Díky tomu bude celková zástava banky ve výši 3,75 mio a když z toho odečteme 20 % tak jsme krásně na naší kupní ceně a máme skvělou sazbu.

Za několik let, až bude zůstatek jistiny nižší, můžeme druhou nemovitost vyvázat a ručit už jenom tou naší. Možnost dočasného dozajištění je dobrá i v případě výstavby, pokud naše banka není úplně flexibilní ohledně čerpání jednotlivých tranší. Nebo také v případě financování výstavby montovaných domků.

3. Dofinancovaní jiným úvěrem

Toto je nejrozšířenější možnost, jak nahradit vlastní zdroje, které potřebujeme ke koupi nebo k výstavbě nemovitosti.

Důležité je, aby to nebyla hypotéka a úvěr od stavebka u jedné společnosti. Prokombinujte to. Co se týká stavebního spoření, nejsou všechny stejné. Sazba je samozřejmě také důležitá, ale také poplatky a také to, zda je úvěr ideálně placen anuitně (tzn. že od začátku platíte jistinu úvěru stejně jako u hypotéky). Není potřeba mít už založené stavební spoření. Vše zvládneme i pro klienty, kteří stavební spoření nemají.

Závěrem…

Co se tyká nadpisu, financování bez koruny, tak je to trochu nadsázka. Reálně budeme potřebovat alespoň pár tisíc korun na různé poplatky a vklady. Nicméně v porovnání s tím, že nám banka a stavební spořitelna půjčí miliony, je to nic.