O hypotékách: rozhovor pro Warengo.cz

od | Hypoteční blog

O hypotékách: rozhovor pro Warengo.cz

Marian Drgo je hypotečním poradcem a aktivním členem komunity Warengo. Na svém profilu zveřejňuje aktuality z oblasti hypoték, které může řada z vás shledat jako velmi zajímavé. Pojďme více zabrouzdat do vod hypotečního světa a pobavit se o hypotékách.

Díky mnohaletým zkušenostem z práce hypotečního specialisty ví Marian Drgo, co klienty nejčastěji trápí a jak jim pomoci, aby také ne, za svou mnohaletou kariéru už pomohl k vlastnímu bydlení stovkám lidí a o hypotékách mluví jako nikdo jiný. Kromě toho je ale také aktivním investorem, proto tak trochu zná obě strany nemovitostní mince.

Zajímá vás, co se momentálně děje na hypotečním trhu? Chcete se dozvědět o hypotékách víc? Zda je vhodná doba pro uzavření hypotéky, nebo jak financovat nákup restauračního zařízení, kterých bude pravděpodobně po uklidnění současné rozbouřené situace na trhu mnoho? Nebo je nyní o hypotékách mluvit tabu? Pokračujte ve čtení.

Na práci mě baví, že jsou za mnou vidět hmatatelné výsledky.

Jak jste se dostal k práci hypotečního specialisty? Předpokládám, že to nebyl váš sen?

Všechno to byla náhoda. Kamarád dělal finančního poradce a já jsem s ním chtěl řešit svou hypotéku.

Takto jsem se dostal k obecnému finančnímu poradenství. Po nějaké době jsem začal více inklinovat k hypotékám, a to mi už zůstalo. Jednak proto, že si díky úvěrům, které zajištuji, klienti kupují něco fyzického, což se o pojištění nebo obecně investicích (např do podílových fondů) nedá říct, také mě zajímalo investování do nemovitostí a není dle mého lepší pozice než být tzv. u zdroje peněz a znát metodiku, možnosti financování atd.

Klienty, kteří mají zájem nebo požadují k hypotéce sjednat pojištění, případně udělat audit stávajících pojistných smluv neodmítám, ale předávám mému kolegovi, který je na pojištění skutečně špička. To samé platí v případě investic.

Co vás na vaší práci baví úplně nejvíce?

Nejvíce to, že mohou klienti s mou pomocí (nezapomínám na realitní makléře) získat nový domov, případně investoři další byt, dům nebo bytový dům, který jim generuje další příjem. Je skvělé vědět že má moje práce hmatatelné výsledky, i když má reálná práce, kterou nikdo nevidí, jsou povětšinou schůzky, administrativa, emaily a telefonáty.

Můžete nám prozradit, kolik hypoték jste už jako hypoteční specialista pomáhal sjednat?

Přesná čísla nevím a moc mě to ani nezajímá. Začátky před 10 lety byly jako pro každého nováčka slabší. Osobně si však nijak neeviduji objem sjednaných hypoték nebo počty dojednaných smluv či klientů. V loňském roce jsem pro představu sjednal hypotéky o objemu přibližně 160 milionů Kč. O kolik se jednalo smluv nebo klientů však teď přesně nevím, byl bych to ale schopný jednoduše dohledat.

Jakým způsobem spolupracujete s hypotečními bankami? Předpokládám, že nemůžu já jako Patrik Kudláček přijít do banky a oznámit: „Chtěl bych jako hypoteční specialista lidem pomáhat se sjednáváním hypoték.“

Jsou dva způsoby, jak byste mohl začít. První je cesta tzv Multilevel firem typu Partners, Fincentrum, Broker Consulting, OVB atd. (Tedy pardon, strukturovaných firem, označení MLM není mezi jejich poradci příliš oblíbený, i když jím tyto společnosti dle mého a většinového názoru reálně jsou.)

Druhý typ spolupráce je možný navázat v tzv. broker poolu, mezi které patří Chytrý Honza (ve kterém působím já), Broker Trust či SAB. To jsou servisní organizace, které mají nasmlouvané téměř všechny banky, pojišťovny a některé investiční fondy.

Já začínal v MLM (Partners) a po necelých 3 letech jsem odešel, cítil jsem, že to není cesta, kterou bych chtěl dále pokračovat. Nicméně mám ve svém okruhu spoustu kamarádů a kamarádek v různých MLM společnostech, kteří jsou na 100 % spokojení. Každý jsme jiná osobnost a každému vyhovuje jiná cesta. A tak je to v pořádku.

Výhodný čas pro zřízení hypotéky by mohl být podzim, to si o hypotékách myslím.

Pro vás, a především pro vaše klienty jsou skvělou zprávou poslední kroky ČNB, která snížila nároky na žadatele o hypotéky. Byla tato omezení problémem pro mnoho klientů? A můžou nyní uvolněná opatření opět zvednout hypoteční trh nebo už není zkrátka, co kupovat?

Ano máte pravdu. ČNB zrušila doporučené/zavedené parametry (DTI a DSTI), které dříve zavedla.

Samozřejmě záleží, jak se k tomuto doporučení postaví banky, zda se vrátí ke starým modelům anebo budou konzervativnější, než je ČNB. Ve finále je to banka, která je odpovědná a řeší nesplacený úvěr klienta. Obecně si ale myslím, že banky budou postupně více uvolňovat svá stavidla.

Ve finále je to banka, která je odpovědná a řeší nesplacený úvěr klienta.

Dle mého bude podzim zajímavý vzhledem k nízkým úrokovým sazbám a blížícímu se konci roku, kdy má vedení bank potřebu alespoň částečně splnit roční plán, aby si sáhlo alespoň na část bonusů.

Myslíte, že se vyplatí počkat na případný pokles ceny nemovitostí, který předpokládá ČNB? Rozhodne to o hypotékách? Očekáváte například, že se vlivem krize rozšíří nabídka volných nemovitostí?

Nemyslím si, že nastane výrazný pokles cen nemovitostí. Rozhodně ne ve větších nebo krajských městech. Nezapomínejme na to, že nabídka nemovitostí v poptávaných lokalitách (větší města, krajská města a jejich okolí) není velká. Jsem v každodenním kontaktu s realitními makléři a mít v jeden den na prohlídce klidně 5-6 zájemců o jeden byt nebo dům je běžné.

Co se týče predikce poklesu cen nemovitostí ze strany ČNB nebo některých ekonomů (až o 25 %), chcete slyšet pravdu?

Samozřejmě.

Nikdo neví, co přinese budoucnost. Nikdo nemá křišťálovou kouli, aby věděl o kolik a v jakých lokalitách stoupne, bude stagnovat nebo poklesne cena nemovitostí.

Je správné že je ČNB konzervativní i když paradoxně v jednom ze svých scénářů počítá s 3% nárůstem cen nemovitostí, rozumné je ale brát v úvahu i horší scénář. Co se týče některých ekonomů, je to dle mého názoru pouze způsob, jak se zviditelnit, čemž svědčí i jejich predikce poklesu cen nemovitostí, které se většinou pohybují v rozmezí -1 až -25 %, aby se zkrátka trefili.

Nemyslím si, že nastane výrazný pokles cen nemovitostí. Rozhodně ne ve větších nebo krajských městech.

A jak myslíte, že se změní nabídka volných nemovitostí?

Dopady krize se prozatím dotkly jenom části klientů, zaměstnanců v gastro průmyslu, cestovním ruchu, kadeřnic, zaměstnanců v některých výrobách atd., prostě oborů, které zasáhl krátkodobý výpadek příjmů a zároveň je u nich jasné, že se ještě nějakou dobu nevrátí situace do zaběhlých kolejí.

Druhou stranou mince je samozřejmě případná recese, za jak dlouho se objeví a v jaké síle udeří. Některé banky proto hlídají vše o hypotékách a jejich procesu schvalování, kupříkladu v jakém oboru žadatel pracuje a jiné, zda OSVČ žádal o „Pětadvacítku“.

Využití možnosti odkladu splátek je pak v současné době asi nejčastějším důvodem zamítnutí žádosti o hypotéku. Všem mým klientům jsem říkal ať o odklady splátek nežádají. I když banky tvrdily, a přiznejme že v začátcích stejně jako my nevěděly co bude, že odklad splátek nebude mít vliv na bonitu klienta, realita je bohužel úplně jiná.

Vaše odpověď mě přivádí k další otázce. Vlivem opatření proti koronaviru se bohužel může do problémů dostat řada restauračních zařízení, která budou muset skončit. Kdybych chtěl teoreticky financovat hypotékou nákup restauračního prostoru, klubu nebo bistra, jsou podmínky při sjednání stejné, jako v případě bytu nebo domu?

V případě nákupu restaurace, penzionu nebo klubu se nejedná o klasickou hypotéku na bydlení. V tomto případě by musel žadatel doložit, že má dostatečné zdroje na splácení hypotečního úvěru z jiné činnosti. Ideálně by měl podnikat v oboru, který nebyl COVIDem citelně zasažen. Pokud by byl jeho podnikatelský záměr postaven jenom na předpokládaných příjmech z podnikání v plánované restauraci nebo penzionu, bude mít získání financování o mnoho těžší.

Před pandemií jsem měl rozpracované dva větší úvěry na financování penzionu v Praze a bohužel jsme museli celý proces ukončit. Predikce příjmů plynoucích ze zahraniční klientely byla ze dne na den k ničemu.

Co se týče podmínek, tak splatnosti tohoto typu úvěru jsou kratší a úrokové sazby o něco vyšší.

Nedávno jsem četl predikci, že 20 % penzionů, hospod/restaurací to bohužel v nejbližších měsících prostě položí.

Využití možnosti odkladu splátek je v současné době asi nejčastějším důvodem zamítnutí žádosti o hypotéku.

Osobně jsem si sám prodloužil fixaci stávající hypotéky už dva roky předem, z důvodu nejistoty, co bude. Jakou úrokovou sazbu mohou klienti bank v současné době u refinancování hypoték očekávat? Vyplatí se nyní řešit refinancování nebo je lepší raději počkat?

To že jste si už 2 roky dopředu domlouval novou sazbu hypotéky svědčí o tom, že ke svým penězům přistupujete obezřetně a konzervativně. Před 2 lety bych sám nevěděl, zda budou sazby úvěru ve výročí fixu vyšší nebo nižší. Rozhodl jste se na základě informací, které jste v té době měl k dispozici, a volil cestu jistoty, a to je v pořádku.

Co se týče úrokových sazeb, tak záleží na hodnocení klienta dle jeho příjmů, výše úvěru a parametru LTV (Loan to Value tzn. výše úvěru vůči hodnotě nemovitosti). Obecně se dostanete bez pojištění, kreditek a ostatního balastu komfortně při 80 % LTV pod 2 % p.a. To znamená na 1,99 % při fixaci 7 až 10 let, v případě kratších fixů např 5letých pak dokonce na 1,79 %.

Dám Vám i Vašim čtenářům tip, který jim může ušetřit hromadu peněz. Většina bank si v případě předčasného doplácení hypoték uzavřených po 1.12.2016 neúčtuje žádné velké sankce. Sankce za předčasné splacení hypotéky může být pouhý 1000,- Kč. V prvé řadě doporučuji klientům, aby si v bance ověřili možnost předčasného splacení a výše sankce a pak si zjistili jakou sazbu mohou nyní získat. Někdy jsou rozdíly skutečně znatelné.

Podle vašeho profilu na LinkedIn víte nejen vše o hypotékách, ale také se zabýváte financováním developerských projektů, můžete mně a našim čtenářům trochu přiblížit, jak v současnosti probíhá zajištění takového financování?

Ano, to máte pravdu a děkuji, že jste se podíval na mé profily na sociálních sítích. 😊Vašim čtenářům doporučuji totéž. 😉  Youtube , Facebook ,LinkedIN .

U projektového financování za účelem výstavby a následného prodeje např. nové ulice rodinných domků, bude banku zajímat business plán projektu. Jednak budoucí ekonomika projektu (predikce budoucích prodejů), zda je předkládaná projektová dokumentace a celý záměr developerského projektu v souladu s územním plánem atd. Banku zajímá, zda má investor alespoň 20-30 % vlastní ekvity z celkových projektových nákladů (lze započíst již vlastněný pozemek, na kterém se bude stavět) anebo se použije tzv. juniorní financování (dofinancování z jiných zdrojů), zda má zkušenosti (hezký záměr negarantuje jeho dokončení) atd. Do procesu financování vstupuje spousta detailů, na které se nesmí zapomenout, pokud chcete, aby bylo financování úspěšně schváleno a vyčerpáno. Naštěstí pro mě i mé klienty máme já i můj kolega spoustu zkušeností z mnoha úspěšných projektů a dokážeme pomoci i nepříliš zkušenému investorovi.

Byl byste překvapen kolik nezkušených menších developerů pohoří např. na nedostatečné kapacitě čističky odpadních vod, kvůli čemuž jim stavební úřad nevydá stavební povolení.

Pro zajímavost, jenom za minulý rok jsme s naším týmem úspěšně profinancovali více jak jednu miliardu v projektových úvěrech. A to je už skutečně hezké číslo.

Než si zažádáte o hypotéku, dobře si rozmyslete, zda ji budete schopní v klidu splácet

Máte nějakou radu pro mladé lidi/rodiny, jak se mají začít připravovat na žádost o hypotéku?

Na tohle téma bych mohl  napsat samostatný článek. Základní rada zní: dobře si vše rozmyslet a nekupovat nemovitost na hypotéku jenom proto, abyste byli jako kamarádi nebo kolegové. Na konci dne je to vždy dluh, který musíte splácet vy.

Když už se díváte na realitní servery, zjistěte si o hypotékách, jaká by byla zhruba splátka hypotéky v cenové hladině nemovitostí, na které se díváte, zda na ni dosáhnete, zda máte dostatek vlastních zdrojů nebo další nemovitost např. někoho z rodiny k dozajištění. Případně zda budete řešit 100% financování kombinací hypotečního úvěru a např úvěru ze stavebního spoření. Pak se pár měsíců finančně chovejte tak, jako byste už hypotéku měli, přičemž počítejte s měsíčním výdajem hypotéka + poplatky za energie a případné služby.

Možná ještě doplnění pro svobodné páry. Když na hypotéku dosáhne jeden z vás, tak si ji vezměte na něj. Už několikrát jsem u klientů, mladých párů, řešil situaci rozchodu a přepsání hypotéky na jednoho z nich. Občas to bohužel nešlo z důvodu nedostatečných příjmů a musela se zvolit cesta doplácení hypotéky z prodeje nemovitosti.

Můžete vypíchnout nějakou banku, která podle vás nabízí, opravdu TOP hypotéku?

Tak teď jste mi dal otázku o hypotékách, kterou my pokládá skoro každý klient. Odpověď vás bohužel zklame. Pro každého je vhodná jiná banka. Pro zaměstnance, pro živnostníky, pro majitele nebo spolumajitele s.r.o., pro žadatele s příjmy z nájmu nebo s kombinací různých příjmů, stejně jako pro začínajícího investora do nemovitostí nebo někoho, kdo už má větší portfolio.

Pro každého je vhodná jiná banka a je mojí prací vybrat z celého portfolia hypotéčních bank, která je pro daného klienta ta TOP. Každá o hypotékách přemýšlí jinak.

Na závěr se musím ještě zeptat na vaše investice. Platforma Warengo.com se velmi intenzivně věnuje investování, proto míří má poslední otázka tímto směrem. Už jste nakousl, že jste i v pozici investora? Jedná se o fyzické nemovitosti nebo nějaké instrumenty, ať už fondy nebo nemovitostní crowdfunding? Případně investujete své peníze i nějak jinak?

Ano, vím toho o hypotékách hodně a taky mám zkušenosti s investováním do fyzických nemovitostí. Sám mám několik bytů a středně velký bytový dům. Možná to je ten důvod, proč se na mě obrací tolik investorů do nemovitostí se svými žádostmi o zajištění financování. Vědí, že se na plánovanou akvizici dokážu dívat jejich pohledem. A také si dáváme navzájem dost užitečných rad a tipů.

To, že mám přes Revolut nakoupené nějaké akcie asi ani nestojí za zmínku. Upřímně se v akciích ani nevyznám a spíše dám na doporučení zkušeného kolegy. Dále na měsíční bázi pravidelně investuji na finančních trzích nižší jednotky tisíc. To je ale spíše určeno pro zajištěni budoucnosti mých dětí.

Sledovat či kontaktovat mě můžete také na: